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El proceso inmobiliario en los Estados Unidos: ¿Por dónde comenzar?

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Comprar bienes raíces en los Estados Unidos ha sido siempre popular entre los inversionistas acomodados en todo el mundo. Las razones por las que la gente compra se debaten a menudo en una mezcla de fines relacionados al estilo de vida y la inversión, pero podría inclinarse más fuertemente a un lado que al otro.

Por ejemplo, algunos compradores están buscando simplemente una casa vacacional para disfrutarla, con la posibilidad de alquilarla o no cuando no se esté ocupando.

Aunque el inversionista haya comprado la propiedad para uso personal, es muy probable que esté a la espera de la revalorización del capital de la propiedad cuando aspiran venderlo. Otros pueden estar buscando simplemente obtener los ingresos de la renta que produce el inmueble para crear un flujo de ingresos en dólares americanos y también una ganancia de capital en el futuro. Los tipos de propiedades y ubicación para comprar están directamente relacionados con estos mismos factores, incluyendo los sitios en donde a los compradores les gusta pasar el tiempo. Una casa en la montaña para practicar esquí, una casa de playa, un pent-house en Miami, un departamento en Nueva York o una villa en Disney son muy populares entre los compradores internacionales.

Con tipos de propiedad y lugares tan variados como los propios compradores, surge la pregunta:

¿Por dónde empezar?

Esto requiere simplemente que el comprador evalúe sus objetivos finales y determine para qué quieren la propiedad y de allí, qué mercados pueden satisfacer esos requisitos. La siguiente pregunta es cuánto presupuesto hay y si es factible para el área (s) de interés. La financiación será necesaria y estará fácilmente disponible para el tipo de propiedad y situación financiera del comprador. Muchas otras preguntas surgirán, pero una evaluación temprana de estas dos cuestiones generalmente guiará la dirección de la siguiente serie de preguntas.

Al considerar la compra de una propiedad residencial (no un edificio comercial) por lo general la contratación de un Realtor o un agente de bienes raíces es el siguiente paso y entrevistar a varios para encontrar a alguien con la experiencia local y con el que el comprador se sienta cómodo. Este es un paso importante y que difiere en los mercados inmobiliarios de todo el mundo. Los agentes inmobiliarios en los EE.UU. están acreditados por el estado en el que ejercen. Un Realtor es un agente de bienes raíces acreditado que pertenece a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors) y se acoge a su código de ética. Por lo tanto, se espera que un agente inmobiliario se desenvuelva con un alto nivel profesional, pague cuotas para pertenecer a la asociación profesional y estén obligados a capacitarse continuamente acerca de las últimas leyes y condiciones del mercado y que se asocien con otros profesionales para orientar al comprador.

Con frecuencia los compradores internacionales creen que pueden obtener una propiedad más barata si se abstienen de contratar a un agente inmobiliario, pero esto rara vez ocurre y por el contrario, lleva a un proceso equivocado de compra que fácilmente podría resultar mucho más costoso para el comprador. Otro concepto erróneo que los compradores extranjeros suelen tener es que en un proceso de compra de bienes raíces residenciales en los EE.UU. el comprador no tiene que contratar los servicios de un Realtor o de un agente inmobiliario. Esto suele representar un costo de vendedor y no necesariamente genera un precio de venta más bajo si el comprador negoció directamente con el vendedor.

Un ejemplo del proceso sería que el vendedor contratara a un Realtor A para que lo represente y comercialice su propiedad en un acuerdo por encargo que varíe en cada mercado, pero para el propósito de esta discusión usaremos el 6%. El Realtor A pertenece a la Asociación de Bienes Raíces y tiene acceso a un sistema informático llamado MLS - Multi Listing Service. Éste ingresa la propiedad a la base de datos en línea compartida de las propiedades locales a la que todos los Realtors tienen acceso, incluyendo cada detalle del inmueble. Como parte de la lista del MLS, el Realtor A agrega que hay una comisión del 6% de la cual él va a compartir el 3% a cualquier otro Realtor que pueda tener un comprador para esa propiedad, esto se regula y se hace cumplir terminantemente para asegurar que se cumplan las reglas.

El Realtor A añade una caja fuerte computarizada en la entrada para que otros Realtors puedan acceder y continúen comercializando el inmueble tanto con los compradores y a otros Realtors. Supongamos que un comprador busca directamente al Realtor A e investiga sobre la propiedad, pone un contrato en ella (no se aceptan ofertas verbales, por lo general un contrato se elabora para presentar una oferta), el Realtor A representa ahora tanto al vendedor (quien espera lo máximo posible por su casa) como al comprador que quiere pagar lo menos. El agente de bienes raíces A está obligado por las reglas para facilitar simplemente la transacción y no compartir esa información entre las dos partes.

El escenario 2 es que el comprador potencial ha entrevistado a varios agentes inmobiliarios potenciales y ha elegido al Realtor B, que ahora está trabajando sólo para sus propios intereses y está en la búsqueda de propiedades que coincidan con sus criterios, presupuestos y lista de deseos. El Realtor B encuentra la casa que el Realtor A ha enlistado y el comprador decide que es un partido. El Realtor B representa los intereses del comprador sólo en esta transacción e investiga la propiedad, las ventas comparables recientemente en la zona, elabora una oferta de contrato y representa la negociación del comprador con el agente de bienes raíces A (que representa al vendedor. El agente de bienes raíces B y el comprador negocian el mejor trato posible y luego este mismo gestiona el proceso desde este punto hasta el cierre de la propiedad, mientras que sólo representa el interés del comprador, incluyendo la disposición de otros servicios como asesoramiento hipotecario, inspecciones y cumplimiento contractual. La venta se cierra con una compañía de títulos y / o un abogado y los Realtors A & B se les paga el 3% de comisión del precio de la propiedad por el vendedor. Si esto le suena a una comisión demasiado exagerada, tenga en cuenta que un agente de bienes raíces debe trabajar para un corretaje y es supervisado por un corredor de bienes raíces de nivel superior que también pertenece a una división.

Toda la comercialización y los costos para enlistar la propiedad son llevados por los agentes y los corredores que trabajan para la comisión solamente, así que la ganancia total se reparte en varias partes.

Por consiguiente, un buen agente de bienes raíces se convertirá en los ojos y los oídos del comprador internacional y hasta podría resultar en una amistad a largo plazo, especialmente para aquellos inversionistas que no están presentes todo el tiempo. Por último, se aconseja a los compradores potenciales que no traten de recortar los costos de un agente de bienes raíces de confianza, elija uno y permanezca en continuo contacto con él. No escatime en la comisión de un buen agente, pues éste vale su peso 100 veces para guiar al comprador respecto a qué propiedad comprar, cuánto pagar y cómo gestionar cada detalle del proceso hasta el momento del cierre. Contar con la experiencia local del contexto general de una negociación para saber qué no comprar, muchas veces salva la inversión!

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