Investimento, Imobiliária

Investir em imóveis nos EUA pode ser um excelente negócio

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Já faz um bom tempo que imóveis no exterior deixaram de ser destinos turísticos para se tornarem uma opções de lugares para compra de imóveis por brasileiros que pretendem passear, morar ou simplesmente investir.

Quem não se lembra da bolha imobiliária de 2008? Naquele ano muitos brasileiros adquiriram imóveis com um valor bem abaixo do mercado americano. Estrangeiros que tiveram recursos para investir e aproveitar a oportunidade conseguiram um bom retorno financeiro na venda após 2011, quando o mercado começou a se recuperar.

E depois da supervalorização dos imóveis ainda vale a pena comprar propriedades nos EUA? A resposta vai depender muito das suas reais intenções e quanto de recurso você tem disponível para colocar num imóvel. Dependendo da área e da cidade escolhida, ainda é possível encontrar boas oportunidades para compra com promissoras valorizações.

Levando em consideração a crise no Brasil e a valorização da moeda americana, surpreendentemente, o interesse por brasileiros em casas e apartamentos os EUA ainda é acima do esperado. O investidor tem diversas possibilidades de retorno financeiro, como alocar a residência por curta ou longa temporada, por exemplo, ou até mesmo viver nos EUA com visto de turista. Ao realizar o investimento nesse tipo de imóvel, os brasileiros ainda podem desfrutar de melhores férias com a família, além de proteger seu patrimônio em dólares e muitas vezes ganhando com apreciação imobiliária. 

Num momento onde a estrutura governamental no Brasil se encontra inchada e ineficiente, talvez seja a hora de começar a investir na terra do Tio Sam.

Vale lembrar, se for o caso, da possibilidade de manutenção desses imóveis à distância. Sabe-se que imóveis residenciais para locação nos Estados Unidos precisam de manutenção constante devido ao grande fluxo de diferentes locatários. 

Por mais que pareça um complicador para investidores internacionais, existem empresas que, por taxas mensais que cabem no bolso do locador, realizam toda a manutenção e gestão desses imóveis. Estas empresas, desde que efetivamente contratadas e com as procurações devidamente assinadas, resolvem tudo para o proprietário: consertam eletrodomésticos, pintam a residência, pagam taxas municipais, conseguem novos inquilinos, fazem a gestão de contratos, enviam relatórios periódicos sobre o imóvel etc. 

No entanto, é preciso atenção a alguns detalhes para não cair em armadilhas na hora de efetuar a compra de um imóvel nos EUA.

O primeiro passo é analisar a viabilidade financeira do negócio e contratar um “house inspector” visando obter um parecer sobre as condições hidráulicas e elétricas do imóvel, sendo que este profissional tem responsabilidade civil (“liability”) sobre as informações prestadas, gerando mais segurança para sua aquisição; checar se o imóvel possui débitos é fundamental (IPTU, taxas de água, luz, gás).

Nos EUA tudo é público, inclusive as informações pessoais e financeiras do proprietário, relacionadas ao financiamento imobiliário (“mortgage”) obtido junto ao banco.

Além dos custos para aquisição da propriedade, é importante também possuir uma reserva em torno de 6% para os custos de fechamento do negócio, denominado “Closing” (eventuais reparos do imóvel, taxas, seguro, dentre outros) e analisar a melhor forma de aquisição da propriedade, se através de pessoa física ou jurídica.

Nesse caso, a melhor alternativa é aquisição através de uma pessoa jurídica localizada nos EUA – criando uma “Limity Liability Company – LLC”. Esse tipo de transação tem diversas vantagens, como: responsabilidade limitada de cada sócio ao capital da sociedade, no caso, limitada ao valor do imóvel, possibilidade de desconto de eventuais despesas e valores gastos com a reforma ou melhoramento do imóvel no imposto devido e a não sujeição ao pagamento de 10%  sobre o valor do “Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)”, que obriga o investidor estrangeiro (pessoa física) a recolher 10% do valor total da venda do imóvel no ato do fechamento para cobrir o imposto devido de ganho imobiliário.

É preciso conhecer bem a legislação para não se sentir encurralado e ainda extrair boas vantagens disso. Existem soluções inteligentes para todos os casos, mas nenhuma delas irá livrá-lo das obrigações fiscais se você acumulou lucros durante o ano, quer alugando ou vendendo um imóvel.


Seja qual for o caso que você se aplica, é muito importante procurar profissionais especializados em contabilidade nos EUA, que realmente entendam do assunto. 
Assim como existem inúmeros tipos de empresas, existem muitos tipos de formulários e inúmeros perfis de investidores e investimentos. A solução para aquela empresa nem sempre pode ser a melhor para a sua. É importante avaliar os custos e benefícios, orientando o cliente para o melhor caminho a seguir.

É importante lembrar que a aquisição de imóvel nos EUA, por si só, não dá direito a nenhum visto para entrada no país. As exigências do consulado americano para emissão de visto continuam sendo as mesmas, mesmo sendo proprietário de um imóvel no país.

Concluindo, portanto, os Estados Unidos ainda são um mercado promissor e vantajoso para quem pretende pulverizar seus investimentos.

Fonte:
*Kelly Durazzo Nadeu é advogada especializada em Direito Empresarial Imobiliário; pós-graduada pela Pontifícia Universidade Católica -PUC/SP (Direito Contratual) e Universidade Secovi – SP (Direito Empresarial Imobiliário

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