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Apesar do excesso de condomínios de luxo em Miami, novos imóveis estão chegando

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Aumento do nível do mar? Não se preocupe. Vendas lentas no mercado de luxo? Não é um problema. Requisitos rigorosos para empréstimos para construção e financiamento bancário tradicional? Existem outras maneiras de comprar um imóvel.

O desenvolvimento de imóveis de alta qualidade desacelerou em Miami-Dade, com a maioria dos construtores tomando fôlego enquanto o mercado absorve uma gama de condomínios por um preço de US $ 1 milhão ou mais.

Apenas dois novos grandes condomínios de luxo começaram em 2018: Estates em Acqualina em Sunny Isles Beach, com 245 residências que variam de US $ 4,2 milhões a US $ 35 milhões, e One Park Grove, a terceira e última torre do desenvolvimento de Coconut Grove, com preço de US $ 2,7 milhões a US $ 6,3 milhões.

Mas três desenvolvedores ambiciosos de fora dos EUA estão apostando no apelo duradouro de Miami com planos para condomínios com preços de mega milhões. O trio é a prova de que os investidores de fora da cidade continuam a ver um grande futuro - e um pagamento ainda maior - no mercado de luxo de Miami-Dade, apesar das vendas fracas e das preocupações com a mudança climática.

"O resto do mundo vê os EUA como o lugar mais seguro para movimentar seu capital", disse Ron Shuffield, presidente e CEO da EWM Realty International, uma corretora. “O desenvolvedor internacional está pensando em onde eles querem ter seus ativos daqui a dois ou três anos. Eles sentem que não há melhor uso de seu capital agora do que construir propriedades de alta qualidade em mercados onde continuará a se valorizar, embora não seja a melhor época para comprar um condomínio de US $ 5 milhões à venda.”

O número mensal de condomínios de Miami-Dade anunciados no Serviço de Listagem Múltipla Regional do Sudeste da Flórida (MLS) em 2018 gira em torno de US $ 1 milhão e representa os níveis mais altos da história, de acordo com a EWM Realty International. Em 30 de setembro de 2018, havia 2.874 anúncios de vendas ativas - um aumento de 11% em relação ao mesmo período do ano anterior.

O excesso é ainda mais evidente para condomínios com preço de US $ 5 milhões ou mais. De acordo com a EWM, a MLS anunciou 348 unidades nessa faixa de preço em 31 de agosto de 2018. Esse é um total de 58 meses de estoque - bem acima de um estoque “saudável” de 12 a 18 meses.

Mas, apesar do superávit, três novos projetos de luxo em Miami-Dade estão avançando, cada um lançado por desenvolvedores estrangeiros que financiam os projetos com recursos próprios:

? 57 Ocean, uma torre de luxo com 18 andares e 81 unidades na 5775 Collins Avenue em Miami Beach, é o terceiro projeto de condomínio em Miami-Dade da empresa brasileira Multiplan Real Estate Asset Management;

? O Okan Tower Miami, um enorme edifício de 70 andares de condomínio / hotel / comércio localizado na 555 North Miami Avenue, no centro da cidade, alcançará uma altura de 270 metros. É o primeiro projeto nos EUA da firma turca Okan Development Group;

? O Monaco Yacht Club, na 6800 Indian Creek, em Miami Beach, oferecerá 39 unidades em frente ao mar em 11 andares. O desenvolvedor é Optimum Development USA, a filial de Miami da Optimum Asset Management, com sede em Luxemburgo.

Os três projetos se juntam a outros empreendimentos de luxo que já estão em andamento ou entraram na fase de pré-venda. Entre eles estão o Aston Martin Residences, no centro de Miami, do magnata do supermercado argentino German Coto; a torre Missoni Baia em Edgewater e a Una Residences em Brickell, ambas do Grupo OKO; e a torre do Eighty Seven Park em Miami Beach, uma joint venture entre o produtivo desenvolvedor do Sul da Flórida, Terra e a Bizzi & Partners, com sede na Itália.

Os desenvolvedores por trás dos três novos projetos acreditam que seu produto é único o suficiente para se destacar do grupo - e eles têm os recursos e o poder de resistência para resistir ao fluxo e refluxo do mercado.

José Isaac Peres, um bilionário brasileiro que acumulou sua fortuna construindo shoppings, é o fundador da Multiplan, a empresa por trás da 57 Ocean Tower em Miami Beach. O projeto, que ocupará a antiga localização da demolida Marlborough House, enfatizará o bem-estar e a vida saudável em seu design e conveniências. Os preços variam de US $ 1,5 milhão a US $ 31 milhões. As pré-vendas começarão este mês.

Peres acredita que o prédio vai impactar o trecho "Millionaire's Row" da Collins Avenue, como um dos seus projetos anteriores, o condomínio Il Villaggio, impactou a Ocean Drive no final dos anos 90.

"Este projeto apresentará oportunidades de investimento em valor real não apenas para nós, mas também para nossos compradores iniciais, já que esses ativos insubstituíveis tendem a se valorizar com o tempo", disse Peres. "Por autofinanciamento, temos a flexibilidade de impulsionar nossas agendas de construção e aumentar a confiança do consumidor e nos diferenciar dos desenvolvedores tradicionais que lutam para atingir os marcos de vendas e atender aos requisitos de financiamento."

Marcelo Kingston, sócio-gerente da Multiplan, disse que a localização à beira-mar de 57 Ocean's equilibra qualquer preocupação com as flutuações do mercado imobiliário.

"O ponto mais complicado é o timing", disse Kingston. “Quando é a hora certa para começar um novo projeto? Mas um projeto com uma localização como essa é especial, porque sempre haverá demanda para isso. Esse projeto transcende os desafios econômicos e o tumulto político, porque não há nada no mercado que possa se comparar a esse local. Isso nos dá a capacidade de puxar o gatilho e seguir em frente, sabendo que haverá demanda de todas as partes do mundo”.

Interesse internacional

Especialistas dizem que a demanda global por Miami não mostra sinais de dispersão. Na edição de 2019 da pesquisa anual Tendências Emergentes em Imóveis realizada pelo Urban Land Institute e pela PricewaterhouseCoopers (PwC), Miami ficou em 12º lugar em uma lista dos 20 principais mercados dos EUA para observar as perspectivas gerais do setor imobiliário. Miami também ficou em quinto lugar na lista dos 16 mercados mais fortes do Atlântico Sul e da Flórida, classificados pela demanda dos investidores, disponibilidade de capital e oportunidades de desenvolvimento. (Fort Lauderdale chegou em sexto).

"Se você está tentando atrair compradores de condomínios de todo o mundo, faz sentido ampliar sua rede o mais que puder", disse Mitch Roschelle, sócio e líder de desenvolvimento de negócios da PwC. “Quando você tem um ambiente multicultural, está se abrindo para compradores de todo o mundo. Como Miami é tão diversificada culturalmente, os desenvolvedores de condomínios têm público mais amplo possível.”.

Essa crescente diversidade cultural é um dos fatores que levou Bekir Okan, fundador da empresa turca Okan Development Group, a construir seu primeiro projeto nos EUA em Miami. Okan visitou a cidade pela primeira vez com sua família na década de 1990, quando eles navegaram em um cruzeiro da Royal Caribbean Cruise que partiu do porto de Miami.

Dois de seus filhos foram para as escolas daqui - a Universidade de Miami e a Universidade Internacional da Flórida - que o trouxeram de volta ao sul da Flórida.

"Ele vem para Miami há 20 anos e adora o lugar", disse Kasim Badak, CEO do Okan Development Group. “Ele vinha construindo na Turquia, na África e no Oriente Médio. E um dia ele disse “Por que não fazemos um projeto em Miami”?”.

Badak disse que a empresa abriu uma galeria de vendas de 3.000 metros quadrados com uma residência modelo completa em Istambul, em maio, e coletou 65 reservas até o momento. A torre de US $ 300 milhões ostentará a forma de uma tulipa, a flor nacional da Turquia, e será composta por 316 quartos do hotel Hilton, 149 residências, 236 unidades chave na mão e quatro coberturas.

A inauguração está prevista para o início de 2019. O empreiteiro geral será a Suffolk Construction, que também construiu o Seminole Hard Rock Hotel & Casino, em Hollywood. Os outros dois novos projetos ainda não contrataram um empreiteiro.

A Okan Tower é totalmente autofinanciada por enquanto. Mas mesmo os projetos de luxo mais sofisticados acabam se voltando para os empréstimos bancários tradicionais depois de ultrapassarem certos limites de pré-vendas ou terem um histórico comprovado.

Ricardo Tabet, CEO da Optimum Development USA, lamenta que, embora o projeto do Monaco Yacht Club da empresa em Indian Creek seja atualmente autofinanciado, ele espera que um empréstimo seja fechado no próximo mês. Alguns dos outros projetos da empresa incluem o edifício de escritórios The Optimum em Coconut Grove e o Celino Hotel na Ocean Drive, ambos com conclusão prevista para 2019.

A escala do Monaco Yacht Club de 39 unidades foi intencionalmente mantida pequena - Tabet disse que o projeto poderia facilmente acomodar 90 unidades - porque o desenvolvedor quer atrair uma elite de compradores sofisticados que irão apreciar (e pagar) detalhes como portas customizadas de madeira feitas a mão. Os preços variam entre US $ 1,1 milhão e mais de US $ 4 milhões, e as pré-vendas devem ser lançadas até o final do ano.

Mas Tabet, como quase todos os outros desenvolvedores em Miami-Dade, diz que uma coisa que não impede as pré-vendas é a crescente preocupação com a mudança climática. Apesar da preocupação entre os moradores do sul da Flórida sobre os riscos baseados na natureza, incluindo a maré vermelha e inundações, o mercado imobiliário até agora parece impermeável ao resfriamento do aquecimento global.

"Não existe o aumento do nível do mar em Miami", disse Tabet. "Há um aumento global do nível do mar. É um problema que estamos enfrentando em todo o mundo. Todo mundo sabe que o planeta tem um problema. Mas acredito que as pessoas ainda estão procurando o estilo de vida único que Miami oferece. Os furacões nos obrigaram a aprender a viver com a natureza. Nós tomamos precauções e temos seguro. Os requisitos de construção são mais fortes e a infraestrutura da cidade melhorou.”

Um mercado otimista

O interesse inicial em projetos que já estão em andamento confirma a reivindicação da Tabet. Desde o início de 2017, a Aston Martin Residences já vendeu mais de 40% de suas 391 unidades, com preços entre US $ 700.000 e US $ 50 milhões, para compradores da América Latina, Europa e EUA. O prédio está previsto para ser concluído em 2021.

A torre de 57 andares da Missoni Baia, na Edgewater, que lançou as vendas em 2016 e iniciou em 2017, começou a construção vertical e está programada para ser concluída até 2020. Os preços das unidades restantes variam de US $ 550.000 a mais de US $ 3,5 milhões.

"Esses desenvolvedores veem uma oportunidade e têm sua própria estrutura de capital, o que permite que eles estejam em condições de construir agora", disse Vlad Doronin, presidente e CEO do OKO Group. “Eles veem a vantagem de construir em um momento em que ninguém mais está. Particularmente em um momento em que há menos concorrência e muito pouco novas ofertas. Temos uma visão de longo prazo sobre os mercados em que entramos e estamos otimistas em Miami. A cidade está crescendo e a estrutura tributária doméstica está aumentando a demanda em Miami em comparação ao resto dos EUA”.

Os credores também são otimistas - pelo menos sobre alguns projetos. No início deste mês, o Trump Group (sem parentesco com o presidente), os desenvolvedores que construíram a Williams Island, conseguiram um empréstimo de US $ 558 milhões do Bank OZK (antigo Bank of the Ozarks) para o projeto Acqualina, avaliado em US $ 1,5 bilhão.

"Há um equívoco de que há um suprimento infinito de novas construções", disse Alexandra Lehson, sócia do escritório de advocacia Bilzin Sumberg, que negociou o empréstimo da Acqualina. “O mercado se estabilizou. Estamos fora dos ciclos de alta e baixa e o pêndulo não está indo muito longe em nenhuma direção. Os credores bancários precisam ter um patrocinador com um histórico sólido, um projeto com uma localização fantástica e um ótimo pacote de comodidades. Eles estão cada vez mais focados na qualidade do empréstimo que estão financiando”.

O presidente da Terra, David Martin, disse que 54 das 66 unidades da torre do Eighty Seven Park em Miami Beach foram vendidas por preços que variam de US $ 2 milhões a US $ 18 milhões - outro indicador da força do mercado de luxo de Miami. O edifício está chegando neste mês e deve ser concluído no verão de 2019.

E, embora os compradores estrangeiros sejam críticos para os empreendedores de luxo, Martin argumenta que o número de compradores americanos de fora da cidade que investem em casas de alto preço em Miami continua crescendo e é um bom presságio para o mercado.

"Não há um grupo demográfico no Eighty Seven Park: é mais psicográfico, pessoas que são aventureiras e querem viver no oceano", disse ele. “À medida que Miami amadureceu do ponto de vista cultural e experiencial, conseguimos atrair mais compradores americanos de Boston, Chicago, Nova York e Washington DC Eles querem se mudar ou usar Miami como uma segunda, quarta ou quinta casa.”

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