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Algumas informações importantes para brasileiros que vivam no exterior ( compra e venda de imóveis no Brasil)

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Algumas informações importantes para brasileiros que vivam no exterior ( compra e venda de imóveis no Brasil)

Há problemas práticos do dia a dia que atormentam aos brasileiros que vivem nos EUA ou no exterior. Os que vivem aqui deixaram parte de suas famílias, bens e negócios no Brasil e precisam pois atender às suas próprias necessidades economicas financeiras no país. Um desses problemas é o que fazer e como fazer se quiserem comprar ou vender propriedades imobiliárias no Brasil estando no exterior. O documento assinado nos EUA vale no Brasil ? sim, todavia há que se atender a uma imensa burocracia e formalidades para executar o que precisa ser feito. Nos próximos parágrafos vamos examinar , passo a passo, essas formalidades de tal forma que ao final voce , como comprador ou vendedor de um propriedade no Brasil seja bem informado e possa comprar ou vender uma propriedade imobiliária no Brasil sem problemas .

A operação imobiliária a rigor segue duas etapas, tanto à venda quanto à compra. Na primeira etapa , faz-se um primeiro contrato que é a promessa de compra e venda , também chamado de compromisso de compra e venda. Neste contrato , o promitente vendedor promete , em contrapartida do recebimento de um sinal ( que geralmente é de 10% do valor total do preço do imóvel) que ao receber o preço final do imóvel, irá transferir ao comprador, a titularidade do imóvel. Pois bem, a obrigação do promitente comprador é entregar ao promitente vendedor, o sinal de pagamento do preço do imóvel ( também chamado de “arras”) e o promitente vendedor, em contrapartida, faz uma promessa de que irá assinar um segundo contrato chamado “escritura pública de compra e venda do imóvel”. Qual a formalidade de que se reveste a chamada “promessa de compra e venda do imóvel” ? a promessa de compra e venda de imóvel pode ser feita por instrumento particular , mas para garantia das partes deve ser feita por escritura pública pois esta empresta muito mais segurança às partes e à transação . No Brasil é muito comum fazer-se por instrumento particular e nao registrar a promessa no Registro de Imóveis (R.I), quase sempre por motivos de economia ; mas uma economia que não vale a pena pois poderá gerar muitos problemas às partes em virtude da perda da segurança na operação. Portanto, se aconselha a sempre registrar a promessa de compra e venda ( seja essa revestida do instrumento particular ou por escritura pública) no R.I. Caso contrario quem prometeu o imóvel a venda poderá prometer o mesmo imóvel a venda a outras pessoas , indefinidamente, ( apesar de ter recebido o sinal de todas a quem prometeu vender a propriedade) pela falta do registro e da consequente publicidade.

Durante o prazo da promessa, o promitente vendedor deverá obter em favor do promitente comprador , uma “tonelada” de certidões para garantir a segurança da operação. Geralmente são 30 dias necessarios; que certidões ? a) certidão da propriedade do imóvel e de negativa de onus reais ( prazo da certidão 20 anos) que vai comprovar que o imóvel é de propriedade de quem o venda ou prometa à venda e de que não existem quaisquer hipotecas, pedidos de penhora, ou quaisquer outros encargos ou onus que possam gravar o imóvel; b) certidões pessoais , tais como certidões negativas de ações nas varas cíveis, comerciais, familia e sucessões, falencias ( “o que aqui se chama de “bankruptcy”), c) certidões negativas das varas de protestos , d) certidões das varas da fazenda municipal, estadual e federal ( sempre lembrando que débitos fiscais existentes nos 5 anos anteriores à compra e venda poderão afetar o imóvel e quem o compra poderá perder a propriedade para o Fisco), e) certidões de inexistencia de débito fiscal com as Fazendas Nacional, Estadual e Municipal , f) certidão negativa de débito com a Previdencia Social ( Instituto Nacional do Seguro Social) e g) certidão de regularidade do imóvel perante o Corpo de Bombeiros.

Se todas as certidões estiverem “limpas”, aí então as partes poderão celebrar o contrato definitivo que é a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel , no qual o comprador entregará o restante do preço do imovel ao vendedor e este assinará este contrato visando transferir a propriedade do imóvel. Dois alertas se fazem necessarios : (1) este contrato deverá ser sempre celebrado por instrumento ou escritura pública e (2) esta escritura pública deverá ser sempre registrada no Registro de Imóveis competente. Atenção, no direito brasileiro o que transfere o imóvel é verdadeiramente o registro da escritura pública de compra e venda no Registro de Imóveis. Portanto, não basta apenas a celebração da escritura de compra e venda, é pois necessário que essa escritura seja devidamente registrada no Registro de Imóveis.

Mas se v. estiver no exterior, como fazer tudo isso ? v. deverá constituir um advogado que munido da procuração por escritura pública poderá assinar todos os dois contratos ( a promessa e a escritura definitiva ) obter as certidões supramencionadas e finalmente promover aos registros no competente Registro de Imóveis. Voce poderá assinar o instrumento particular de promessa de contrato de compra e venda no exterior, mas nunca uma escritura pública pois esta é feita por um notário, ou oficial de cartório que não pode se ausentar ao exterior para celebrar a escritura pública ( alias nem faria sentido economicamente ). O mais simples é realmente fazer uma procuração para outorgar a alguem de sua confiança ( geralmente um advogado) celebrar os dois contratos no Brasil em seu nome.

Essa procuração deve ser feita em portugues , mas se for feito em idioma estrangeiro deverá ser traduzido no Brasil por tradutor publico juramentado e depois registrado em cartório de registro de títulos e documentos. O mais simples pois é lavrar-se a procuração em portugues. Mas no exterior essa procuração também precisa observer formalidades. Primeiramente, a assinatura(s) deverá(ão) ser reconhecidas e assinadas perante um notário ( nos EUA é simples, pois muitas pessoas tem essa qualidade de poder notarizar documentos). Após a notarização, seguirá a chamada “consularização” do documento. Nesse caso, leva-se a procuração ao consulado geral do Brasil mais próximo ao interessado ( para quem esteja na Flórida, o nosso consulado se situa em Miami) e o consul vai autenticar o documento e reconhecer a assinatura do notário. Após a notarização e consularização da procuração, esta deverá ser enviada ao Brasil para os procedimentos já comentados nos parágrafos precedentes. O leitor se tiver qualquer dúvida sobre os procedimentos indicados neste artigo, poderá sempre entrar em contato com o advogado-articulista por email que terá prazer em assisti-lo. O nosso email é attilaandradejr2013@gmail.com . Boas compras !

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